Terug van weggeweest en een flinke klus is het verschiet!

[lhoornweg]

Goedemorgen allemaal,

Na een lange tijd afwezig te zijn geweest binnen houtland laat ik weer eens van mij horen,

De afgelopen jaren is er veel gebeurd (geboorte dochter, andere baan etc. etc.) waardoor er weinig tijd en ruimte was voor de hout hobby.

Maar…

Goed nieuws na de stille jaren, wij hebben een “nieuw” huis op het oog en zijn vrij gevorderd in de aankoop hiervan.
Met “nieuw” bedoel ik nou niet echt nieuw nieuw maar meer bouwjaar 1924 nieuw.
Ik hoor je denken “Dat is niet nieuw…” nee idd, en dat laat het huis ook zeker weten.

Gelukkig heeft de bouwkundige keuring laten weten dat de fundering, muren vloeren water en elektra* bouwtechnisch goed zijn, maar verder moet vrijwel alles worden aangepakt.

Een kanttekening bij de elektra, deze is ergens tussen 1985 en vandaag “vervangen” wat inhoud dat de stalen pijpen in de muren zijn hergebruikt om nieuwe kabels en de huidige kleurcode aan te brengen.
Tevens zijn vrijwel alle elektrakabels zijn 1,5mm2 wat niet veel overhoud voor een droger, wasmachine of kookplaat.

We hebben besloten om zo veel mogelijk zelf te doen, je ben een klusser of niet hè , om de kosten te drukken en natuurlijk omdat ik een liefde heb voor klussen.

Nou hebben we een lijst gemaakt met alle werkzaamheden die moeten worden gedaan en wat voor nu de beraamde kosten zijn.
Afgelopen dinsdag zijn er verschillende aannemers langs geweest om een offerte te maken van de gewenste werkzaamheden zodra de offertes binnen zijn zal ik de bedragen geanonimiseerd aanvullen.

Mijn eerste vraag, zijn de beraamde kosten naar redelijkheid ingeschat?

 

[lhoornweg]

Maatvoeringen:

ruimte	Oppervlakte	hoogte
Slaapkamer zolder	19,855​	2,37​
Overloop zolder	19,415​	2,37​
Trap eerste verdieping
Trap begaande grond
Badkamer	4,1829​	2,4​
Slaapkamer 1	13,5423​	2,4​
Slaapkamer 2	12,285​	2,4​
Slaapkamer 3	13,4685​	2,4​
Overloop eerste verdieping	4,8438​	2,4​
Toilet begaande grond	1,44​	2,62​
Hal	8,352​	2,62​
Keuken	6,058​	2,47​
Woonkamer	24,8625​	2,62​

 

[lhoornweg]

ruimte	Verdieping	werkzaamheden	Noodzakelijk	uitbesteden	beraamde kosten	offerte
Trap begaande grond	Begaande grond	renoveren	Ja	Ja	1500​
Trap begaande grond	Begaande grond	Traplift verwijderen	Ja	Nee	50​
Toilet begaande grond	Begaande grond	Toilet vervangen	Nee	Nee	500​
Toilet begaande grond	Begaande grond	wastafel plaatsen	Nee	Nee	200​
Toilet begaande grond	Begaande grond	Radiator verwijderen	Nee	Nee	20​
Toilet begaande grond	Begaande grond	toiletrolhouder vervangen	Nee	Nee	20​
Toilet begaande grond	Begaande grond	Tegelen	Nee	Nee	800​
Toilet begaande grond	Begaande grond	sauzen en schilderen	Ja	Nee	50​
Hal	Begaande grond	Vloerbedekking Vervangen voor tegels	Ja	Ja	750​
Hal	Begaande grond	Vloerverwarming plaatsen	Ja	Ja	1000​
Hal	Begaande grond	Plafond vervangen (zachtboard - gips)	Ja	Nee	250​
Hal	Begaande grond	lambrisering verwijderen	Ja	Nee	20​
Hal	Begaande grond	sauzen en schilderen	Ja	Nee	50​
Hal	Begaande grond	Voordeur opnieuw afstellen en schilderen	Ja	Nee	50​
Keuken	Begaande grond	Muur naar woonkamer doorbreken (draagmuur)	Ja	Ja	5000​
Keuken	Begaande grond	Deur dicht maken	Ja	Ja	1000​
Keuken	Begaande grond	Vloerverwarming plaatsen	Ja	Ja	3000​
Keuken	Begaande grond	Nieuwe keuken plaatsen	Ja	Nee	250​
Keuken	Begaande grond	Boiler voor warm water	Ja	Nee	1500​
Keuken	Begaande grond	Buitendeur en raam omwisselen	Ja	Ja	5000​
Keuken	Begaande grond	Vloer tegelen	Ja	Ja	3000​
Keuken	Begaande grond	sauzen en schilderen	Ja	Nee	50​
Keuken	Begaande grond	Plafond vervangen (zachtboard - gips)	Ja	Nee	250​
Woonkamer	Begaande grond	inbouw kasten verwijderen	Ja	Nee	20​
Woonkamer	Begaande grond	Plafond vervangen (zachtboard - gips)	Ja	Nee	500​
Woonkamer	Begaande grond	Vloerbedekking vervangen voor vloertegels	Ja	Ja	3000​
Woonkamer	Begaande grond	Schouw verwijderen en stuken	Ja	Ja	200​
Woonkamer	Begaande grond	Vloerverwarming plaatsen	Ja	Ja	3000​
Woonkamer	Begaande grond	Schrootjes verwijderen	Ja	Nee	20​
Woonkamer	Begaande grond	Behang verwijderen	Ja	Nee	20​
Woonkamer	Begaande grond	UTP aansluitingen	Ja	Nee	25​
Woonkamer	Begaande grond	Radiatoren verwijderen	Ja	Nee	50​
Woonkamer	Begaande grond	Koof schuifpui verwijderen	Ja	Nee	20​
Woonkamer	Begaande grond	sauzen en schilderen	Ja	Nee	100​
Woonkamer	Begaande grond	Kozijnen schilderen	Ja	Nee	50​
Woonkamer	Begaande grond	Vloer Isoleren	Ja	Ja	4000​

 

[lhoornweg]

ruimte	Verdieping	werkzaamheden	Noodzakelijk	uitbesteden	beraamde kosten	offerte
Trap eerste verdieping	Eerste verdieping	renoveren	Ja	Ja	1500​
Badkamer	Eerste verdieping	Mechanische ventilatie	Ja	Ja	250​
Badkamer	Eerste verdieping	Hangtoilet	Ja	Twijfel	500​
Badkamer	Eerste verdieping	Douche cabine / wandje plaatsen	Ja	Nee	500​
Badkamer	Eerste verdieping	Tegelen	Ja	Ja	1250​
Badkamer	Eerste verdieping	Schilderen	Ja	Nee	100​
Badkamer	Eerste verdieping	Meubels plaatsen	Ja	Nee	50​
Badkamer	Eerste verdieping	Meubels verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Plafond vervangen (zachtboard - gips)	Ja	Nee	250​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Vloer bedekking vervangen laminaat	Ja	Nee	250​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Eventueel dubbel glas	Nee	Ja	1500​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	UTP aansluiting	Nee	Nee	25​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Slot in deur maken	Ja	Nee	25​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Nieuwe gordijnen	Ja	Nee	100​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Kasten verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Behang verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 1	Eerste verdieping	Kozijnen schilderen	Ja	Nee	50​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Kasten verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Plafond vervangen (zachtboard - gips)	Ja	Nee	250​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Behang verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Deur balkon vervangen	Ja	Ja	500​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Slot in deur maken	Ja	Nee	25​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	UTP aansluiting	Nee	Nee	25​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Vloer bedekking vervangen laminaat	Ja	Nee	250​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Eventueel dubbel glas	Nee	Ja	1500​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Nieuwe gordijnen	Ja	Nee	100​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Waterleiding reparatie tegen legionella	Ja	Nee	25​
Slaapkamer 2	Eerste verdieping	Kozijnen schilderen	Ja	Nee	50​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Plafond vervangen (zachtboard - gips)	Ja	Nee	250​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Vloer bedekking vervangen laminaat	Ja	Nee	250​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Eventueel dubbel glas	Nee	Ja	1500​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	UTP aansluiting	Nee	Nee	25​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Slot in deur maken	Ja	Nee	25​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Nieuwe gordijnen	Ja	Nee	100​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Kasten verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Behang verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Wastafel verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer 3	Eerste verdieping	Kozijnen schilderen	Ja	Nee	50​
Overloop eerste verdieping	Eerste verdieping	Plafond vervangen	Ja	Nee	250​
Overloop eerste verdieping	Eerste verdieping	Vloerbedekking vervangen	Ja	Nee	250​
Overloop eerste verdieping	Eerste verdieping	Schilderen en sausen	Ja	Nee	50​
Overloop eerste verdieping	Eerste verdieping	Waterleiding wastafel slaapkamer 3 verwijderen	Ja	Nee	20​

 

[lhoornweg]

ruimte	Verdieping	werkzaamheden	Noodzakelijk	uitbesteden	beraamde kosten	offerte
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Wastafel verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Isoleren	Ja	Nee	1000​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Dakkapel opknappen (schuren schilderen)	Ja	Nee	100​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Dakraam vervangen	Ja	Ja	1000​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Schotten vervangen	Ja	Nee	250​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Kasten verwijderen	Ja	Nee	20​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Koof asbestpijp	Ja	Nee	50​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Deur	Ja	Nee	50​
Slaapkamer zolder	tweede verdieping	Vloer vervangen laminaat	Ja	Nee	250​
Overloop zolder	tweede verdieping	Isoleren	Ja	Nee	1000​
Overloop zolder	tweede verdieping	Kasten verwijderen	Ja	Nee	20​
Overloop zolder	tweede verdieping	Cv ketel plaatsen	Ja	Ja	3000​
Overloop zolder	tweede verdieping	Droger aansluiting plaatsen	Ja	Ja	500​
Overloop zolder	tweede verdieping	Wasmachine aansluitingen plaatsen	Ja	Ja	500​
Overloop zolder	tweede verdieping	Dubbele UTP aansluitingen	Nee	Nee	50​
Overloop zolder	tweede verdieping	Schotten maken	Nee	Nee	250​
Overloop zolder	tweede verdieping	Vloer vervangen laminaat	Ja	Nee	250​
Overloop zolder	tweede verdieping	Trap ombouwen met deur	Nee	Nee	500​

 

[Jurriaan]

Ik denk niet dat wij op afstand kunnen zeggen

Hal

Begaande grond

Voordeur opnieuw afstellen en schilderen

Ja

Nee

50

of zoiets reëel is. Stel dat toch blijkt dat het kozijn rot is - wat dan? Overigens is het bij dit soort klussen lastig in te schatten wat het kost. Als je een kleur wil waar je nog verf van hebt, zul je met 50 euro wel uitkomen. Moet je toevallig net een nieuwe pot hoogwaardige buitenverf kopen, of kwasten, of verfkrabbers, of een nieuwe schuurmachine, etc. dan wordt het krap.

Ga je straks ook elke bon terugvoeren op één van deze posten en op die manier je boekhouding bijhouden?

 

[RoboW]

Zonder het gezien te hebben vind ik de meeste posten te karig ingeschat, als je voldoende budget hebt is dat prima.
Is er weinig tot geen reserve kan je aardig voor het blok komen te staan

 

[chevy66]

Heeft de gehele begane grond een betonvloer? Zit er een kruipruimte onder? Begin met de belangrijke zaken. Isolatie ,goed sluitende kozijnen met isolatie glas. Schoorsteenkanaal voor een houtkachel. Riool en ander leidingwerk onder de vloer.

 

[ZotVanHout]

zet beide voeten op de grond
1) de onderdelen zijn onvoldoende gedetailleerd om van ons een zelfs maar benaderend idee te krijgen
2) 'koof asbestpijp' op 50 € ramen is weinig realistisch
om officieel asbest te verwijderen, dien je een gecertificeerd bedrijf aan te spreken
ik schat dat vandaag de gemiddelde arbeidskost rond de 50 € / u ligt
asbestlui zijn best een pak duurder
daar komen nog de verplaatsingskosten + -uren bij
met 50 € rij je niet ver
3) in de gamma kost een nieuwe deur minstens 100 €
jij voorziet 50 €
doe daar nog 100 € bij om de oude uit te breken + de nieuwe te plaatsen
je gaat niemand vinden of een meerprijs moeten betalen om slechts 1 deur te plaatsen
4) dit is een houtforum
geen bezwaar dat je je vraag in de kantine plaatst
daarvoor dient ze
voor zo'n lange lijst vragen raad ik je aan om een architect onder de arm te nemen
mits goeie afspraak betaal je die per uur
het gaat ettelijke weken duren eer je hier op al je vragen een antwoord gekregen hebt
en dan nog ga je door de bomen het bos niet zien

 

[Wim Kluck]

Ik heb de afgelopen vijf jaar vier huizen "gerenoveerd" Ik kan je zeggen dat het bijna altijd tegenvalt. Alleen bij de laatste was het enkele kamers voorzien van latex. Zoals hiervoor aangegeven kunnen we met zo weinig gegevens niet oordelen. Mijn eigen huis komt het dichts in de buurt van jouw werkzamheden. Ik weet niet hoeveel ervaring je met dit soort werk hebt maar het kost je veel meer tijd dan je denkt.
Zorg als eerste dat je basis voorzieningen op orde zijn. Niets is zo erg als dat je niet kunt douchen. Dan klaagt je partner. Gebeurt er dan ook nog wat met je gezondheid dan ben je helemaal aan de beurt. Ik had vele plannen om alles zelf te doen. Als laatste vloerisolatie. Ik was al 20 minuten bezig voor ik onder de vloer was. Ja kleine ruimte en ik ben niet klein en heel erg stijf. Heb het uitbesteed en die isolatie voor de schuur gebruikt. Ze waren met twee man een halve dag bezig. Zo ook de zolder bij mijn dochter in 2 uur de isolatie erin. Ik was een heel stuk langer bezig voor ik de gipsplaten erin had.
Wil je besparen dan moet je dat doen op de dingen waar veel arbeid in zit. Trap bijvoorbeeld. Al weet ik niet wat er aan moet gebeuren. En zo voort.
O ja ik heb hier nog het hout liggen voor nieuwe ramen. Was toch slechter dan ik dacht dus er zit nu bijna overal kunsstof in. Op een gegeven moment ben je het zat en dan is het wel fijn als je het kan laten doen.

 

[klaas0639]

IK heb er geen verstand van. Dat voorop gesteld. En daarom zou ik in mijn geval (IK dus) een lijst maken van dingen die mijn vrouw en ik ECHT willen, dingen die dus MOETEN en een tweede lijst van dingen die daarna mogen.
Een vrije keuze in volgorde van prioriteiten heb je trouwens niet: Bijv. je vrouw kan wel vinden dat ze eerst een keuken- en badkamer-renovatie wil en dat de riolering en elektra kan wachten. Maar dat gaat niet altijd. Dat snap je wel ; this maar een versimpeld voorbeeld.

Klinkt misschien ontmoedigend . Dat is niet bedoeld. Bedenk dat het is om je te helpen bij het maken van een goed plan van aanpak. Er zijn al heel goede opmerkingen gemaakt denk ik.

 

[henkvanzuylen]

Ik heb even geleden de verbouwing van de gehele benedenverdieping van het huis van mijn dochter (tussenwoning) voorbereid, gepland en begeleid, en natuurlijk veel meegeholpen.
Nieuwe keuken, nieuw toilet, vloerverwarming in gefreesd, pvc vloer, 2 openslaande deuren + kozijn en een nieuw raam (ter grote van een normale deur), alles opnieuw gestuct en geschilderd
Zeg maar 90% laten doen, kosten ca € 60.000,-

Begin met een hele goed planning te maken, van dag 1 tot einde werk en per dag!
Als je dat doet komen er al veel ’conflicten’ boven drijven.

Maar door de strakke planning was de hele verbouwing in 5 1/2 week kant en klaar, van uitruimen tot weer inruimen

 

[KGR]

Heel veel is afhankelijk van de kwaliteit die je wenst en wat je onderweg allemaal tegen komt. Hierboven is het al gezegd, maar het gaat vrijwel altijd tegenvallen.

Een voorbeeld: Ons hele huis is sausklaar opgeleverd door de stucadoors voor ca. 20k. Huis van 78, na zelf de reparatie van talloze scheuren, het verwijderen van loszittende spack en het infrezen van nieuwe elektra te hebben gedaan. Het canvas was dus erg beroerd en verre van een vlakke ondergrond. De oorspronkelijke offerte was 30-40% lager… maar dat was voordat we bovengenoemde zaken grondig hadden aangepakt.

Maar ook bij andere posten geldt dit: ga je er een keuken van 10k of 30k in zetten, haal je het sanitair bij de bouwmarkt of moet het bij de speciaalzaak vandaan komen.

De tip om hoofd- en bijzaken te scheiden is waardevol. Zo te zien heb je een flinke klus voor de boeg.

 

[lhoornweg]

Heel erg bedankt voor jullie reacties,

Als ik het goed begrijp moet er vooral rekening gehouden worden met onverwachte kosten en onvoorziene werkzaamheden. Een extra potje met geld reserveren is dus geen overbodige luxe.

Ik ga het meenemen en wacht de offertes af van de aannemers, mocht het nou echt te gek worden gaat de koop niet door.

 

[mk23]

Begin eens met het echt begroten van de alleen de kosten van een enkele kamer. Dus wat heb je allemaal nodig, tot de laatste schroef en lat. Doe dat voor een tweede kamer en kijk wat je in de eerste bent vergeten. Je zult waarschijnlijk niet uitkomen met je raming.
Hoeveel gereedschap heb je? Dan bedoel ik goed gereedschap....
uurtarief ligt tegenwoordig al bij 75EUR als wilt ramen wat uitbesteden kost.

Ik heb geen totalen gezien, maar voor 50k doe je niet zoveel als je echt gaat verbouwen.

 

[ZotVanHout]

mocht het nou echt te gek worden gaat de koop niet door.

als de koop nog niet doorgegaan is, zou ik die niet door laten gaan
bij een verbouwing weet je waaraan je begint, maar weet je niet waar je eindigt
je hebt een ellenlange lijst kostenposten waarvoor je een onrealistische schatting gemaakt hebt
tenzij je een grote zak geld staan hebt, dreigt dit op een nachtmerrie uit te lopen
geniet van je leven

 

[XL500SZ]

In mijn ervaring is het een goed uitgangspunt om alle geld en tijd die je in het begin denkt kwijt te zijn x2 te doen, dan komt het bij mij tenminste meestal redelijk uit...;-)

 

[Blink]

Zonder foto's moeilijk in te schatten,
Ik zou als je alles zelf doet met de huidige prijzen de bruto m3 X 900 euro doen.
En als je alles laat doen rond de 1500 euro per m3
Dat is zonder keuken en inrichting.
Afwerking kun je zo duur maken als je zelf wil of gebruiken als sluitpost.

 

[Emilio]

Zonder foto's moeilijk in te schatten,
Ik zou als je alles zelf doet met de huidige prijzen de bruto m3 X 900 euro doen.
En als je alles laat doen rond de 1500 euro per m3
Dat is zonder keuken en inrichting.
Afwerking kun je zo duur maken als je zelf wil of gebruiken als sluitpost.

900 euro incl. Btw is ongeveer de nieuwbouwprijs als je iets laat doen, dus dat lijkt me wat overdreven.
Maar m3 prijzen zeggen niet zoveel bij verbouw, je zult echt alles uit moeten trekken en moeten begroten, want met kengetallen doe je niet veel...

 

[mk23]

Nog even een paar heel recente ervaring met betrekking tot hoeveel tijd iets kost.
Naar zolder moesten 3 3x2,5mm2 en twee netwerkkabels getrokken worden. Ik had al e.e.a. aan netwerk kabel getrokken en een trekkoord achter gelaten.
Toch ben ik met mijn schoonvader van 1000 tot 1600 bezig geweest om alles naar boven te krijgen. We hebben alleen al een uur lopen knoeien om alles in de meterkast te krijgen.
Voorbeeld twee: patchen van vier netwerk aansluitingen - iets dat ik best in de vingers heb - bijna twee uur werk.

De tijd gaat vaak niet zitten in het eerste deel, maar zit in het afwerken dat je echt netjes moet doen om je niet de komende 10 jaar eraan te ergeren.


Veel zaken kun je wel in je eentje doen, maar het duurt veel langer als je alleen klust.

Collega van me heeft drie jaar geleden een klushuis gekocht, en is nog bezig al heeft hij maar 6 maanden in een caravan gewoond